Купівля-продаж земельних ділянок: особливості, які впливають на дійсність угоди

Купівля-продаж земельних ділянок державної, комунальної та приватної форм власності: особливості, які впливають на дійсність угоди

На порозі прийняття Закону України «Про оббіг земель сільськогосподарського призначення» саме час звернути увагу на правила укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок.

Пропонуємо розібратися в юридичний основах укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок шляхом визначення як базових правил укладання таких договорів, так і аналізу напрацьованого в цій сфері судового досвіду визнання угод купівлі-продажу земельних ділянок недійсними, для більш глибокого розуміння реальної ситуації.

Базові правила дійсності договорів купівлі-продажу земельних ділянок визначені Цивільним кодексом України (надалі – ЦК України) у статті 203. Зокрема, до умов дійсності правочину відносяться наступні вимоги:

• зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (1, 8 Конституції, 4, 10, 203, ЦК України);
• особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;
• волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
• правочин має вчинятися у формі, встановленій законом;
• правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

При чому, діє презумпція правомірності укладеного правочину, зміст якої полягає в тому, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України:), правочин є правомірним. 

Кожна з зазначених вимог дійсності правочину, що визначені ЦК України, має свою багату судову практику, за застосуванням якої має слідкувати нотаріус при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки. Адже, нагадаю, що договори щодо відчуження земельних ділянок потребують нотаріального посвідчення.

Для більш глибокої обізнаності з тенденціями судової практики застосування зазначених вимог, рекомендую ознайомитись з Посібником для суддів «Визнання правочинів недійсними: основи теорії та судової практики» / А.В. Нижний, М.П. Ходаківський, Г.В. Юровська / під редакцією А.В. Нижного. Київ: Алерта, 2020.

Проте лише дотримання норм цивільного законодавства для укладання договорів купівлі-продажу із земельними ділянками не достатньо. Адже, земельні ділянки є особливим об’єктом правового регулювання, що має особливий порядок відчуження, що визначається на рівні Земельного кодексу України (надалі – ЗК України).

В той же час, на практиці укладання договорів купівлі-продажу земельних ділянок не завжди відбувається правильно, і навіть багаторічна практика функціонування ринку земель (за виключенням земельних ділянок, на які поширюється заборона відчуження) не спасає від невідворотності негативних наслідків – визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсною.

Тож, проаналізуємо помилки при укладенні договорів купівлі-продажу земельних ділянок, які впливають на їх дійсність, на прикладі реальних судових справ.

«Те, що написано пером не витягнеш і волом» (справа № 910/11048/14)

Для того, щоб зрозуміти кваліфікацію недійсності угоди, яку надав суд, необхідно починати з фактичних обставин справи. У даній справі, фактичні обставини справи полягають у наступному:

17.07.2012 між ТОВ “Технік Енерджі” як продавцем та ТОВ “Укрлізинг” як покупцем було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,2282 га, що розташована за адресою: Київська область, Бориспільський район, Глибоцька сільська рада, кадастровий номер 3220882200:03:001:0049. Цей Договір було посвідчено нотаріусом Київського міського нотаріального округу.

Пунктом 1.3. Договору встановлено, що цільове призначення земельної ділянки – для ведення підсобного сільського господарства.   

Пунктом 1.6. Договору встановлено, що на земельній ділянці відсутні будь-які забудови.

Пунктами 2.1, 2.2. зазначеного договору визначено наступний порядок розрахунків: продаж земельної ділянки вчиняється між сторонами на суму 52 313,48 грн., які продавець отримав від покупця в момент підписання цього договору.

Того ж дня, 17.07.2012, між ТОВ “Технік Енерджі” як продавцем та ТОВ “Укрлізинг” як покупцем було укладено договір купівлі-продажу нерухомості загальною площею 1 073 кв. м, що розташована на земельній ділянці площею 1,2282 га за адресою: Київська область, Бориспільський район, Глибоцька сільська рада, кадастровий номер 3220882200:03:001:0049.

Висновки суду по справі № 910/11048/14:

• На спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що виключає можливість використання її за цільовим призначенням: для ведення підсобного сільського господарства.
• Констатовано порушення статті 132 ЗК України, яка на момент укладення спірного договору передбачала обов’язковість зазначення в угодах застережень щодо наявності/відсутності обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Сторонами спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки цього зроблено не було, з огляду на те, що інформація про відсутність і на спірній земельній ділянці об’єктів нерухомості не відповідала дійсності.
• Констатовано порушення сторонами вимог законодавства договору купівлі-продажу у частині розрахунків. Адже, на момент укладення договору купівлі-продажу діяла Поставна Правління НБУ від 09.02.2005р. № 32, якою було встановлено граничну суму готівкових розрахунків між підприємствами протягом одного дня у розмірі
  10 тис. грн.  Спірний договір передбачав готівкову оплату більшої суми.

Висновки, що слідують із справи для упередження юридичних помилок в угодах купівлі-продажу земельних ділянок:

• Цільове призначення земельної ділянки має відповідати фактичному її використанню;
• Зміст договору купівлі-продажу має відображати реальні фактичні обставини (в даному випадку необхідно було в договорі купівлі-продажу земельної ділянки передбачити, що на земельній ділянці наявна будівля, що належить продавцю).
• Зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки має відповідати ст. 132 ЗК України, як спеціальній нормі, що визначає істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки;
• Зміст угоди має відповідати вимогам банківського законодавства та обмеженнями НБУ в частині проведення розрахунків, які можуть бути наявні на момент вчинення угоди.

«Хотілось як краще, а вийшло як завжди» (справа № 909/324/19)

Фактичні обставини справи зводяться до наступних фактів.

08.07.2016 між Івано-Франківською міською радою (наді – Рада) та Приватним підприємством “Івано-Франківський міський організаційно-методичний центр культури та мистецтв” (надалі – Підприємство) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0617 га, на вул. Сабата, 3 в м. Івано-Франківську, кадастровий номер 2610100000:04:004:0180, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, терміном на 10 років – до 08.07.2026 року.

У 2017 році Підприємство подало до Ради клопотання про викуп орендованої земельної ділянки на якій знаходиться його нерухомість.

14.12.2018 Радою було прийнято рішення N 382-22 про продаж Підприємству земельної ділянки за 200 674 грн.

06.02.2019 Підприємство сплатило (на вимогу Ради) повну вартість земельної ділянки. Після цього Підприємство підписало підготовлений приватним нотаріусом договір купівлі-продажу земельної ділянки, Рада зі своєї сторони договір не підписала, пояснень не надала.

У квітні 2019 року Підприємство звернулося до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом про визнання договору укладеним.

Висновки суду по справі № 909/324/19:

• Сторони погодили умови договору-купівлі продажу земельної ділянки і ще до його підписання про що свідчить, в тому числі клопотання потенційного покупця та прийняте Радою Рішення про продаж земельної ділянки;
• Умови запропонованого договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0617 га відповідають вимогам статті 132 ЗК України;
• Обраний Позивачем спосіб захисту у вигляді вимоги про визнання договору укладеним є належним та допустимим способом захисту.

Висновки для упередження помилок при укладенні договорів купівлі-продажу земельних ділянок:

Враховуючи те, що до моменту набрання рішенням суду законної сили Підприємство залишалось орендарем земельної ділянки, сплативши суму договору купівлі-продажу земельної ділянки до укладення самого договору купівлі-продажу, радимо не здійснювати оплату за земельну ділянку до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Допустимим видом платежу є авансовий платіж, що може бути сплачений потенційним покупцем до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідно до ч. 8 ст. 127 ЗК України в сумі не більшій ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Оплата авансового платежу має здійснюватися на підставі договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки, який укладається між особою, що заінтересована у придбанні земельної ділянки державної та комунальної власності та органом, що здійснює продаж земельної ділянки. Порядок оплати авансового платежу визначається пунктами 7, 8 Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 квітня 2009 р. № 381.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки при укладанні договору купівлі-продажу земельної ділянки.

«І злодія не було, а батька вкрадено» (справа № 369/13599/14-ц).

Узагальнено предмет даної судової справи можна представити як позов прокурора, який просив:

• визнати недійсним державний акт на право приватної власності на землю, виданий первісному власнику земельної ділянки площею 4,8 га Ходосівською сільською радою народних депутатів 27 грудня 1996 року;
• визнати недійсними договори купівлі-продажу №№ 2478, 2472, 2482, 2490, 2496, 2286, 2291, 2295, 2265, 2261, 2257, 2253, 2245, 2269, 2273, 2249, 2277 від 11.06.2008р. і 23.06.2008р., укладені первісним власником з  ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_22, ОСОБА_23 та ТОВ «Компанія «А-Скрин» щодо земельних ділянок площами відповідно 0,2627 га, 0,25 га, 0,25 га, 0,25 га, 0,25 га, 0,2499 га, 0,25 га, 0,2515 га, 0,25 га, 0,25 га, 0,25 га. 0,25 га, 0,1250 га, 0,25 га, 0,25 га та 0,25 га в межах с. Лісники Києво-Святошинського району для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд
• витребувати на користь держави в особі Кабінету Міністрів України та Національного університету біоресурсів і природокористування України з незаконного володіння відповідачів спірні земельні ділянки, скасувати їх державну реєстрацію;
• визнати за державою право власності та за Національним університетом біоресурсів і природокористування України право користування зазначеними земельними ділянками.

Особливостями даної справи, які варто враховувати при оцінці позовних вимог та кваліфікації умов дійсності договорів, є наступні обставини: 

• земельна ділянка первісної площі 4,8 га станом на 2008 рік була відчужена частинами різної площі  (середньому по 0,25 га);
• первісний власник земельної ділянки площею 4,8 га помер 05 лютого 2009 р.
• в 2009 та 2013 роках зазначені земельні ділянки були декілька разі відчужені її новими власниками. При цьому, прокурор не просить визнати недійсним договори купівлі-продажу другої та третьої ланки  за 2009 та 2013 роки відповідно. Позов стосується недійсності договорів купівлі-продажу першої ланки, тобто договорів укладених 11 червня 2008 року та 23 червня 2008 року. А щодо останніх власників прокурор ставить питання про вилучення земельних ділянок як незаконно набутих.

Рішенням суду І інстанції в задоволенні позову відмовлено із застосовуванням строків позовної давності. Рішенням Апеляційного суду Рішення суду І інстанції змінено, шляхом виключення із мотивувальної частини судового рішення посилання на пропуск прокурором строку позовної давності як підставу відмови у позові. В іншій частині рішення залишено без змін. Проте, Постановою Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року рішення першої та апеляційної інстанцій скасовано та передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Основною позицією Верховного Суду є те, що суди нижніх інстанцій зазначаючи  про відсутність правових підстав для задоволення позову, не надали належної оцінки наявним у матеріалах справи доказам, та не встановили:

1. Чи відносились спірні земельні ділянки до земель лісогосподарського призначення, яким чином вони вибули з державної власності?
2. Чи було дотримано передбачену законом процедуру передачі земельної ділянки у власність першому встановленому власнику на підставі рішення Ходосівської сільської ради?

Оскільки земельна ділянка та права на неї на землях лісогосподарського призначення є об`єктом земельних правовідносин, то суб`єктний склад і зміст таких в правовідносин має визначатися згідно з нормами земельного законодавства та лісового законодавства у частині використання й охорони лісового фонду (висновок Верховного Суду України, викладений у постанові від 21 січня 2015 року у справі № 6-224цс14).

Тож, висновок Верховного Суду зводиться до необхідності встановлення факту законності формування та передачі первісної земельної ділянки первісному власнику (який на час розгляду справи помер) від чого буде залежати факт законного набуття земельних ділянок останніми власниками четверної ланки.

Загальні висновки та рекомендації при укладені договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної, комунальної та приватної форм власності:

1. Договори купівлі-продажу земельних ділянок регулюються нормами цивільного, земельного, податкового, бюджетного законодавства, яке має бути застосовано одночасно при укладені договору купівлі-продажу земельної ділянки;
2. Земельним законодавством визначена спеціальна земельна правосуб’єктність до сторін договору купівлі-продажу земельних ділянок, вимоги до оборотоздатності земельної ділянки як предмету договору купівлі-продажу, вимоги до змісту договору купівлі-продажу земельної ділянки та порядку їх укладання. Порушення норм (в будь-якій частині) тягне ризик визнання угоди недійсною;
3. Оплата за земельну ділянку має здійснюватися на підставі укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до вимог банківського та бюджетного законодавства;
4. Нотаріус має чітко визначену та обмежену компетенцію при посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки та порядку їх укладання. А саме, нотаріус має перевірити:

• компетенцію (правосуб’єктність) сторін на момент укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки;
• оборотоздатність земельної ділянки на момент укладення угоди;
• дійсність правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

1. Нотаріус не перевіряє (не зобов’язаний перевіряти):

• наявність судових справ щодо земельної ділянки;
• процедуру формування земельної ділянки;
• історію обігу земельної ділянки від первісного власника;

Нотаріус не визначає ризики, які впливають на дійсність угоди, виходячи з зазначених факторів.

Тож, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки  – не є гарантією того, що набута земельна ділянка залишиться у останнього набувача.

1. Повну відповідальність за реалізацію всіх ризики, пов’язаних з укладанням договору купівлі-пролажу земельної ділянки несе набувач (останній власник земельної ділянки), яка за позовом прокурора може бути вилучення у власність держави.

Тож, рекомендуємо перед укладенням договору купівлі-продажу державної, комунальної чи приватної форм власності обов’язкового проводити правову експертизу та досліджувати процес формування земельної ділянки, історію її обігу, дотримання процедур її відчуження, наявність судових справ, що дозволить не тільки мінімізувати правові ризики визнання договору купівлі-продажу недійсним, а й створить підстави для формування статусу «добросовісного набувача прав на землю». Сам договір купівлі-продажу земельної ділянки варто укладати з юристами, що спеціалізуються на даних питанням, адже пам’ятаємо, що угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу визнаються недійсними за рішенням суду (210 ЗК України).

Тільки від свідомого становлення до договорів купівлі-продажу із земельними ділянками залежить наступна «доля» земельної ділянки. Адже, земельна ділянка може стати особистим або бізнесовим активом, а може навпаки перетворитись на пасив, що затягне в довгострокові судові процедури із державою або конкурентами.

Діана Коломійцева

адвокат, кан.юрид.наук, керуючий партнер юридичної компанії «БОССОМ ГРУП»,

голова Комітету з агарного права Асоціації адвокатів України

для Землевпорядного вісника України