Поновлення договору оренди землі за «порадами» Великої Палати Верховного Суду

Діана КОЛОМІЙЦЕВА,

адвокат, кандидат юридичних наук,

керуючий партнер  Юридичної компанії «БОССОМ ГРУП»

стаття Поновлення договору оренди землі за «порадами» Великої Палати Верховного Суду для Землевпорядного вісника України

Питання поновлення договору оренди землі не є новим для сучасної правозастосовчої практики, так само як з 2016 року залишається незмінним правове регулювання поновлення договору оренди землі. Водночас,  судова практика в спорах щодо поновлення договору оренди землі не стоїть на місці,  «коригуючи» правозастосовче тлумачення норм законодавства.

Правове регулювання поновлення договору оренди землі передбачено ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та базується на правовій можливості переважного права орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк за обов’язкової наявності таких вихідних умов:

• між власником земельної ділянки та її користувачем укладеного договору оренди землі, строк дії якого спливає;
• протягом дії договору оренди орендар забезпечив належне виконання своїх обов’язків за умовами договору оренди землі.

За наявності цих умов стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачила два варіанти можливої поведінки сторін договору оренди.

Перший варіант поновлення договору, який визначений ч.2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», передбачає активні дії сторін договору оренди. Зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар має додати проект додаткової угоди, яка має стати предметом розгляду орендодавця.

В цьому випадку орендодавець має у місячний термін:

а) розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди;

б) перевірити його на відповідність вимогам закону;

в) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору.

Другий варіант поновлення договору, який визначений ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», передбачає пасивну позицію сторін договору оренди. Зокрема,  договір оренди землі вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому, орендодавець не висловив у листі- повідомленні на адресу орендаря протягом одного місяця після закінчення строку договору свої заперечення щодо поновлення договору оренди землі.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

При розгляді судових справ за даним предметом спору, Верховний Суд України, а згодом і Верховний Суд, встановлювали сукупність юридичних фактів (фактичних обставин), яка обов’язково мала супроводжувати поновлення договору оренди за обома варіантами.

Зокрема, з аналізу Постанов Верховного Суду України від 25.02.2015 р. у справі № 6-219цс14,  від 15.06.2015 у справі № 6-70цс15, від 23.03.2016 у справі 6-146цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-2027цс15 та Постанов Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 29.11.2018 у справі № 912/1712/17, від 29.11.2018 у справі № 912/3602/17 передбачається різний набір юридичних фактів для першого та другого варіанту поновлення договору оренди.

Зокрема, що за першим варіантом поновлення договору оренди,виходячи із змісту ч. 2-4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за позицією вищевказаних судових рішень, мають бути присутні такі юридичні факти:

• належне виконання орендарем своїх обов’язків за договором;

       – направлення орендарем у строки, визначені договором оренди, але не      менше ніж за місяць до закінчення строку його дії, письмового повідомлення орендодавцю про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

• наявність доданого до листа-повідомлення проекту додаткової угоди;
• відсутність протягом місяця заперечень орендодавця щодо продовження договору оренди.

Для поновлення договору оренди за варіантом другим, виходячи із змісту ч. 6  ст. 33 Закону України «Про оренду землі» за позицією вищевказаних судових рішень, мають бути наявні такі юридичні факти:

• орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою після закінчення строку оренди;
• орендар належно виконує свої обов’язки за договором;
• відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

Причому варіант другий кваліфікувався Верховним Судом як “мовчазна згода” орендодавця на пролонгацію договору, проте, поновлення вважається таким, що відбулося, тільки за умови укладення Сторонами у місячний строк додаткової угоди до договору оренди в обов’язковому порядку (в обох варіантах поновлення). При цьому, відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено до суду.

Порушення орендодавцем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення дає орендарю  підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що зазначено в Постанові Верховного Суду у складі палати Касаційного господарського суду від 10 вересня 2018 № 920/739/17. При цьому, повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених другим варіантом (за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»), не вимагається. Адже суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті за вказаними Постановами Верховного Суду України та Верховного Суду полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.

Проте, зовсім інше тлумачення статті 33 Закону України «Про оренду землі» відображено у Постановах Великої Палати Верховного Суду.

Зокрема, Велика палата Верховного Суду у своїх Постановах від 10.04.2018 р. (справа № 594/376/17-ц), 21.11.2018 р. (справа № 530/212/17) та  05.06.2019 р. (справі № 709/433/17), визнає два варіанта законодавчо врегульованої можливості поновлення договору оренди за ч.2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (варіант перший) та за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (варіант другий). Проте, надає зовсім іншого тлумачення юридичним фактам, які мають супроводжувати реалізацію кожного із зазначених варіантів.

Велика Палата Верховного Суду у Постановах від 10.04.2018р. (справа № 594/376/17-ц) та  05.06.2019 р. (справі № 709/433/17) передбачила, що для поновлення договору оренди згідно з варіантом першим (ч.2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») мають бути наявні такі юридичні факти:

• орендар належно виконує свої обов`язки за договором;
• орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

А для поновлення договору оренди землі за варіантом другим (з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») необхідна наявність таких юридичних фактів:

• орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;
• до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою;
• орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, Постановами Великої Палати Верховного Суду змінено підхід до тлумачення норм законодавства щодо поновлення договору оренди землі та фактично зведено два варіанти поновлення договору до варіанту першого, що передбачає активну позицію сторін договору оренди.

Виходячи з аналізу змісту рішень Великої Палати Верховного Суду, всім сторонам договору оренди необхідно враховувати таке для захисту своїх прав та уникнення довготривалих судових процедур:

• Право оренди землі після завершення договору оренди землі в силу того, що орендар продовжує використовувати земельну ділянку та виконувати договір оренди землі, який закінчив свій строк, автоматично не продовжується;
• Використання земельної ділянки без оформлення орендних правовідносин, що в тому числі передбачає державну реєстрацію права оренди в Державному реєстрі прав за поновленим договором оренди землі, не відповідає вимогам Земельного кодексу України (статям 125, 126 ЗК України). Тому, якщо дія договору оренди землі припинилася у зв’язку із завершенням строку дії договору, і орендар не скористався своїм правом на поновлення договору оренди, то орендар без належних правових підстав користується спірною земельною ділянкою;
• Для поновлення договору оренди землі, сторони договору мають укласти додаткову угоди до договору оренди. При цьому, укладання такої додаткової угоди має базуватися на таких фактичних обставинах:
• орендар належно виконував свої обов`язки за договором;
• орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки (за Законом – не менше ніж за місяць, проте в договорі оренди може бути визначений інший строк) про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
• до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;
• орендодавець земельної ділянки письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

При цьому, звертаємо увагу на моменти, які обумовлені зазначеною процедурою поновлення договору оренди землі.

По-перше, строк, протягом якого орендодавець має надати або не надати своє заперечення щодо поновлення договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі за  варіантом першим (ч.2-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») Велика Палата Верховного Суду наголосила на необхідності такої обов’язкової обставини як відсутність протягом місяця повідомлення орендодавця про наявність заперечень  щодо поновлення договору оренди землі.

При поновленні договору оренди землі за варіантом другим (ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») Велика Палата Верховного Суду строкові обмеження не встановлює, хоча ці обмеження встановлює сам Закон, надаючи орендодавцю строк для висловлення своїх заперечень у поновленні договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Проте, враховуючи, що Велика Палата Верховного Суду фактично прирівняла юридичні факти за обома варіантами поновлення договору оренди землі, можна вважати, що на заперечення орендодавцю надається місячний термін  після закінчення строку договору, протягом якого Сторони договору оренди мають обов’язково укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на новий строк.

По-друге, у своїй Постанові від 05.06.2019 року у справі № 709/433/17 Велика Палата Верховного Суду визначила, що керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Зазначене означає, що питання щодо поновлення договору оренди землі та його фактичного підписання відповідною уповноваженою особою має бути предметом розгляду сесії ради або органу державної влади з оформленням відповідних розпорядчих документів, що дають підстави уповноваженій посадовій особи підписати додаткову угоду до договору оренди землі. При цьому відповідні розпорядчі документи мають бути оформленні в строк, що не порушує місячного терміну з моменту завершення договору оренди землі. Що дозволить сторонам протягом цього ж періоду поновити укласти додаткову угоду до договору оренди землі на новий строк.

Виходячи із зазначеного, можна відмітити загальні тенденції до ускладнення правових процедур поновлення договору оренди землі, що передбачає необхідність більш ретельного правового супроводу відносин орендаря та орендодавця, що в цілому має сприяти підвищенню правової культури сторін та активній позиції захисту своїх активів, до яких, беззаперечно,  відноситься земля та право оренди землі.