15 серпня 2022 року Верховна Рада України прийняла Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Основна мета нового закону – усунення прогалин, які існують на сьогодні у сфері залучення коштів інвесторів при будівництві нерухомості, та надання інвесторам гарантії безпеки їх коштів.
Ключові новели нового Закону:
1. Вводиться поняття «спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості», під яким розуміється різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:
– володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;
– праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.
2. Закріплюється визначення поняття «девелопер будівництва», під яким розуміється юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів. Нагадаємо, що законопроєкт передбачав, що девелопером може бути і фізична особа – підприємець, але в кінцевій редакції залишилось тільки положення про юридичну особу.
3. Зʼявляється термін «неподільний об’єкт незавершеного будівництва», під яким розуміється об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.
4. Встановлюється, що залучення коштів від фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:
– шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва): замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою – підприємцем; девелопером будівництва, який є юридичною особою;
– шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до цього Закону з урахуванням особливостей, визначених Законом України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”;
– шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України “Про ринки капіталу та організовані товарні ринки” з умовою передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Крім того, управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України “Про фінансовокредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”
5. Забудовник буде зобов’язаний розкривати передбачену законом інформацію про недобудову на власному вебсайті. До такої інформації відноситься, в тому числі, інформація про кінцевого бенефіціарного власника забудовника, заплановані строки завершення будівництва, відомості про вже продані квартири тощо.
6. Вводиться поняття «гарантійної частки» – частини нерухомості, яка не може бути відчужена або обтяжена забудовником до прийняття будинку в експлуатацію.
