01 липня 2021 року набирає чинності Закон України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який відкриває можливості купівлі-продажу та інших видів правових операцій щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які на даний момент перебувають під мораторієм відчуження. Детально про особливості майбутніх операцій з земельними ділянками див. «Зміни до законодавства щодо обігу земель сільськогосподарського призначення від 30.03.2020р.».
Попри це, ринок земель іншого цільового призначення наразі активно функціонує.
Попередній правових аудит земельних активів, супровід угод із земельними ділянками та численні судові справи дозволили фахівцям Bossom Group сформувати висновки та рекомендації, які стануть у нагоді при плануванні та укладені договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної, комунальної та приватної форм власності. Варто пам’ятати, що:
- земельним законодавством визначена:
- спеціальна земельна правосуб’єктність до сторін договору купівлі-продажу земельних ділянок;
- вимоги до оборотоздатності земельної ділянки як предмету договору купівлі-продажу;
- вимоги до змісту договору купівлі-продажу земельної ділянки та порядку їх укладання.
Порушення норм земельного законодавства створює ризик визнання угоди недійсною;
- договори купівлі-продажу земельних ділянок регулюються нормами цивільного, земельного, податкового, бюджетного законодавства, які мають бути застосовано одночасно при укладені договору купівлі-продажу земельної ділянки. Зазначене означає, що угоду необхідно попередньо планувати та перевіряти на відповідність вимогам законодавству.
- оплата за земельну ділянку має здійснюватися на підставі укладеного договору купівлі-продажу земельної ділянки, відповідно до вимог банківського та бюджетного законодавства (для земельних ділянок державної та комунальної форм власності). Оплата за земельну ділянку на підставі попереднього договору не дорівнює оплаті за договором купівлі-продажу. У випадку ухилення сторони-власника від укладення договору купівлі-продажу, на сторону, яка здійснила оплату, чекає судовий розгляд справи, успіх якого залежить від правильної кваліфікації фактичних відносин сторін;
- земельна ділянка має свою юридичну долю, яка набувається нею з моменту формування і притаманна їй до завершення існування (скасування державної реєстрації земельної ділянки). Це означає, що всі юридичні помилки, які були зроблені відносно земельної ділянки, залишаються в історії обігу земельної ділянки як невід’ємна складова її існування, та створюють юридичні ризики гарантії права власності останнього набувача прав на земельну ділянку.
- повну відповідальність за юридичні помилки, допущені відносно формування та / чи оббіг земельної ділянки несе останній власник земельної ділянки.
- враховуючи, що земля є особливим природним ресурсом, що перебуває під охороною держави, контроль за формуванням та обігом земельних ділянок здійснюють правоохоронні органи. У випадку доведення факту порушення вимог законодавства під час формування земельної ділянки чи її обігу суд за позовом прокурора може вилучити неправомірно набуту земельну ділянку у власність держави.
- нотаріус має чітко визначену та обмежену компетенцію при посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки та порядку їх укладання. А саме, нотаріус має перевірити:
- компетенцію (правосуб’єктність) сторін на момент укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки;
- оборотоздатність земельної ділянки на момент укладення угоди;
- дійсність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, що є предметом відчуження.
Нотаріус не перевіряє (не зобов’язаний перевіряти):
- наявність судових справ щодо земельної ділянки;
- процедуру формування земельної ділянки;
- історію обігу земельної ділянки від первісного власника до останнього набувача;
Нотаріус не визначає ризики, які впливають на дійсність угоди, виходячи з зазначених факторів. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки – не є гарантією того, що набута земельна ділянка не має попередньо сформованих правових ризиків, які можуть вплинути на дійсність укладеної угоди.
Висновки: рекомендуємо перед укладенням договору купівлі-продажу державної, комунальної чи приватної форм власності обов’язкового проводити правову експертизу та досліджувати процес формування земельної ділянки, історію її обігу, дотримання процедур її відчуження, наявність судових справ.
Така правова експертиза дозволить не тільки мінімізувати правові ризики визнання договору купівлі-продажу недійсним, а й створить підстави для формування статусу «добросовісного набувача прав на землю».
Сам договір купівлі-продажу земельної ділянки крім обов’язкової участі нотаріуса варто укладати з юристом, що спеціалізується на даних питанням.
Тільки від свідомого становлення до планування та укладання договорів купівлі-продажу із земельними ділянками залежить те, чи стане набута вами земельна ділянка активом, або навпаки перетворитись на пасив, що затягне в довгострокові судові процедури із державою або конкурентами.
