01 июля 2021 вступает в силу Закон Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который открывает возможности купли-продажи и других видов юридических сделок, касающихся земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые в настоящее время находятся под мораторием отчуждения. Подробно об особенностях будущих операций с земельными участками см. «Изменения в законодательство относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения от 30.03.2020 г.».
Несмотря на это рынок земли иного целевого назначения сейчас активно функционирует.
Предварительный правовой аудит земельных активов, сопровождение сделок с земельными участками и многочисленные судебные дела позволили специалистам Bossom Group сформировать выводы и рекомендации, которые пригодятся при планировании и заключении договора купли-продажи земельных участков государственной, коммунальной и частной форм собственности. Стоит помнить, что:
- земельным законодательством определена:
- специальная земельная правосубъектность к сторонам договора купли-продажи земельных участков;
- требования к оборотоспособности земельного участка как предмета договора купли-продажи;
- требования к содержанию договора купли-продажи земельного участка и порядка их заключения.
Нарушение норм земельного законодательства создает риск признания сделки недействительной;
- договора купли-продажи земельных участков регулируются нормами гражданского, земельного, налогового, бюджетного законодательства, которые должны применяться одновременно при заключении договора купли-продажи земельного участка. Указанное означает, что сделку необходимо предварительно планировать и проверять на соответствие требованиям законодательству.
- оплата земельного участка должна осуществляться на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка в соответствии с требованиями банковского и бюджетного законодательства (для земельных участков государственной и коммунальной форм собственности). Оплата за земельный участок на основании предварительного договора не равна оплате по договору купли-продажи. В случае уклонения стороны-владельца от заключения договора купли-продажи, на сторону, которая осуществила оплату, ждет судебное разбирательство дела, успех которого зависит от правильной квалификации фактических отношений сторон;
- земельный участок имеет свою юридическую судьбу, которая приобретается им с момента формирования и присущая ему до конца существования (отмена государственной регистрации земельного участка). Это означает, что все юридические ошибки, которые были сделаны в отношении земельного участка, остаются в истории оборота земельного участка как неотъемлемая составляющая его существования, и создают юридические риски гарантии права собственности последнего приобретателя прав на земельный участок.
- полную ответственность за юридические ошибки, допущенные в отношении формирования и / или оборот земельного участка несет последний владелец земельного участка.
- учитывая, что земля является особым природным ресурсом, который находится под охраной государства, контроль за формированием и оборотом земельных участков осуществляют правоохранительные органы. В случае доказательства факта нарушения требований законодательства при формировании земельного участка или его оборота, суд по иску прокурора может изъять неправомерно приобретенный земельный участок в собственность государства.
- нотариус обладает четко определенной и ограниченной компетенцией при удостоверении договора купли-продажи земельного участка и порядка их заключения. В частности, нотариус должен проверить:
- компетенцию (правосубъектность) сторон на момент заключения договора купли-продажи земельного участка;
- оборотоспособность земельного участка на момент заключения сделки;
- действительность документов о собственности на земельный участок, который является предметом отчуждения.
Нотариус не проверяет (не обязан проверять):
- наличие судебных дел в отношении земельного участка;
- процедуру формирования земельного участка;
- историю оборота земельного участка от первоначального владельца до последнего покупателя;
Нотариус не определяет риски, которые влияют на действительность сделки, исходя из указанных факторов. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка — не является гарантией того, что приобретенный земельный участок не имеет предварительно сформированных правовых рисков, которые могут повлиять на действительность заключенного соглашения.
Выводы: рекомендуем перед заключением договора купли-продажи государственной, коммунальной или частной форм собственности обязательного проводить правовую экспертизу, а также изучить процесс формирования земельного участка, историю его оборота, соблюдения процедур его отчуждения, наличие судебных дел.
Такая правовая экспертиза позволит не только минимизировать правовые риски признания договора купли-продажи недействительным, но и создаст основания для формирования статуса «добросовестного приобретателя прав на землю».
Сам договор купли-продажи земельного участка кроме обязательного участия нотариуса стоит заключать с юристом, специализирующимся на данных вопросах.
Только от сознательного отношения к планированию и заключению договоров купли-продажи с земельными участками зависит то, станет приобретенная вами земля активом, или наоборот превратиться в пассив, который потянет за собой долгосрочные судебные процедуры с государством или конкурентами.
